El único reducto que les queda a los arrendadores en la LAU, que protege más a los inquilinos.

Ley arrendamientos urbanos

En una Ley de arrendamientos urbanos (LAU) extremadamente garantista para los arrendatarios como la vigente, existe todavía un pequeño reducto de tres artículos que defienden los derechos de los arrendadores. Estos son los artículos 9.3, 21.4 y 13.2 de la LAU.

Cuando decimos que la regulación de la LAU es extremadamente garantista para los inquilinos, nos estamos refiriendo a los arrendamientos de viviendas en particular, en donde una parte importante de su regulación está contenida en el Titulo II de la Ley que articula normas de derecho imperativo o necesario que son de cumplimiento obligatorio, y que las partes no pueden modificar a través de pactos establecidos en los contratos.

La regulación de los artículos 9.3 y 13.2 afecta a la duración de los arrendamientos y por tanto a la estabilidad de los inquilinos en las viviendas arrendadas, alterando los plazos contractuales pactados. En cambio, la regulación contenida en el artículo 21.4 afecta a obligaciones de los inquilinos en materia de deficiencias.

La causa de necesidad: cuando el propietario puede recuperar la vivienda antes de los 5 años.

El artículo 9.3 regula los supuestos en los que los arrendadores no están obligados a prorrogar los arrendamientos a la finalización de los periodos iniciales de obligado cumplimiento.

En estos casos la única obligación que tienen los arrendadores antes de poder alegar la causa de necesidad es respetar el periodo de arrendamiento pactado inicialmente (normalmente el primer año de contrato, pero también podrían ser otros plazos, si la duración inicial fuera mayor).

Para que se pueda alegar la causa de necesidad, se requiere:

  • Que los contratos de arrendamiento entren en prórroga.
  • Que se haya pactado en los contratos tal posibilidad.
  • Que se notifique a los arrendatarios, con un preaviso de 2 meses.

El alquiler finaliza antes de tiempo por el fallecimiento de los arrendadores cuando son usufructuarios o superficiarios.

La regulación contenida en el artículo 13.2 de la LAU también afecta a la duración de los arrendamientos, pero en este caso no se requiere que esta posibilidad se pacte en los contratos, sino que depende de hechos ajenos desconocidos en el momento de la firma de los arrendamientos, como son la muerte de los arrendadores usufructuarios o superficiarios o la extinción de sus derechos.

El fundamento jurídico radica en que si los titulares de estos derechos de goce terminaran por la muerte de sus titulares (usufructos vitalicios), o por el cumplimiento del plazo por el que se otorgaron (usufructos temporales), también se extinguirían los derechos que hubieran otorgado sus titulares, entre ellos, los derechos arrendaticios y se acortaría la duración de los arrendamientos.

Las pequeñas reparaciones, de ambigua redacción, son de los inquilinos.

La regulación contenida en el artículo 21.4 de la LAU no afecta, como en la regulación de los artículos anteriormente citados, a la duración de los arrendamientos, si no que afecta a las obligaciones de los inquilinos, en el caso de las pequeñas reparaciones que hay que hacer en las viviendas arrendadas, como consecuencia del uso y desgaste, que afectan a un aspecto que duele mucho, como es al “bolsillo de los inquilinos”.

Para encontrar la fundamentación de esta norma que beneficia a los arrendadores, hay que partir de que estos están obligados por Ley, sin poder elevar las rentas por ello, a realizar en las viviendas arrendadas todas las reparaciones que sean necesarias para conservarlas en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Imponiendo a los inquilinos la obligación de asumir solo aquellas reparaciones que les sean imputables (artículos 1563 y 1564 del código civil).

El importante matiz que añade el 21.4 es que hay casos en los que existen reparaciones ordinarias que se pueden imputar a los inquilinos, aunque no hayan sido directamente los causantes, como son las pequeñas reparaciones que se produzcan en las viviendas arrendadas, por su uso y desgaste ordinario.

La regulación de este artículo es un poco ambigua y ha creado, y sigue haciéndolo en la actualidad, muchos problemas de interpretación, como qué se entiende por pequeña reparación. Al hablar de pequeña reparaciónparece que se refiere a las de escasa cuantía económica, pero el texto no establece el “quantum” y en qué momento del arrendamiento pueden surgir: ¿al inicio del contrato también? o en qué elementos deteriorados pueden darse, ¿en los que los inquilinos utilizan habitualmente o en otros elementos? Tampoco especifica si dentro de estas pequeñas reparaciones, se pueden incluir también el mantenimiento de las instalaciones que tengan las viviendas arrendadas, como: calderas de gas o aires acondicionados. Por ello decimos que la interpretación de la norma, al ser muy ambigua, está abierta y hay sentencias de todo tipo, de signo contradictorio.

Leave A Reply